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房地产市场下行趋势明显:投资增速持续下降

来源:21世纪经济报道       添加日期:2018年11月15日

  楼市下行趋势明显。11月14日,国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。
  数据显示,1-10月,中国房地产开发投资同比增长9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点。同期,商品房销售面积同比增长2.2%,增速比1-8月回落0.7个百分点;商品房销售额增长12.5%,增速回落0.8个百分点。
  中国民生银行首席研究员温彬表示,从主要指标上看,商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落,调控政策从严导致国内贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束,仍是影响房地产投资的较大因素。
  主要指标增速回落
  尽管新开工面积、土地购置面积等依旧维持高位,但几乎所有的主要指标,均出现了增速下滑或降幅扩大的现象,楼市下行态势明显。
  国家统计局数据显示,2018年1-10月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看,全国房地产开发投资额达到10660亿元,同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降,相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。
  从开工面积来看,新开工面积虽然依旧亮眼,但增速同样下滑。前10月累计房屋新开工面积168754万平方米,增长16.3%。10月当月的新开工面积的同比增速为14.7%,是4个月来首次低于20%。
  竣工面积则持续低迷。前10月全国房屋竣工面积57392万平方米,下降12.5%,降幅扩大1.1个百分点。值得注意的是,这已是连续11个月房屋竣工面积同比下跌。
  另外,土地购置面积与金额增速同样双双放缓。1-10月,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1-9月回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。
  “受益于拿地和新开工等数据,开发投资数据总体上表现相对活跃。但持续动力不足,预计后续此类曲线会继续下行,年底总体上维持在5%左右的水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
  投资数据增速放缓,销售数据则持续“低温”。
  国家统计局数据显示,1-10月,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点。全国商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。
  单月来看,9月同比下滑3.6%后,10月商品房销售面积为13804万平方米,同比下滑3.1%。
  分区域来看,东部与东北地区销售面积持续同比下降且降幅均有所扩大,而中、西部地区则都出现了增速下滑。
  对此,中泰证券宏观首席分析师梁中华分析称,房地产投资增速继续回落至9.7%,商品房销售面积同比继续降至2.2%,预示着房地产投资将延续下行态势。从现实条件来说,小城市房价已经飙升至高位,进一步刺激的空间有限,调控政策易紧难松。
  四季度资金压力加大
  尽管投资与销售数据均有下行趋势,但多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出,此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。
  1-10月,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月回落0.1个百分点。其中,国内贷款19727亿元,下降5.2%;利用外资80亿元,下降35.6%;自筹资金45512亿元,增长10.8%;定金及预收款44942亿元,增长16.3%;个人按揭贷款19408亿元,下降0.9%。
  严跃进告诉21世纪经济报道记者,尽管1-10月房企到位资金增速比1-9月有所下降,但仍是2018年以来的次高值,表现明显好于预期。
  严跃进认为,这主要有两点原因造成,第一,部分房企为了回笼资金,加快了销售节奏,进行适当降价。第二,伴随多次定向降准,全国银行间市场同业拆借月加权平均利率从2017年的2.9%下降至2.59%,总体资金环境有所改善。
  但多数观点仍然认为,在房地产调控不放松的情况下,降准对房企资金压力的缓解作用有限,随着2015年-2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务迎来到期高峰,四季度房企资金压力依然较大。
  东方财富Choice的数据显示,前三季度上市房企整体资产负债率约为79.87%,比去年同期上升了0.97个百分点。
  这迫使房企加紧了融资进程,但融资难度依旧较大。10月30日,恒大发行三笔共18亿美元优先票据,其中,2年期、4年期和5年期债券利率分别高达11.00%,13.00%和13.75%。13.75%的利率指引,创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。11月5日,在多笔发债融资计划受阻后,富力发布公告计划配股融资约100亿港元。
  据同策研究院数据,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,环比8月的602.73亿元减少26.48%,再创2018年以来新低。
  而中原地产首席分析师张大伟则认为,房地产开发贷款余额上涨迅速,其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说,剔除保障房外的开发商信贷明显偏紧。房地产降杠杆政策将持续平稳,整体看,2018年四季度房企的资金压力依然较大。
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