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共有产权房应该如何进行会计处理?

来源:财会信报       添加日期:2018年02月21日

  共有产权,是近期房地产市场的一个全新概念,不同于公司制的多产权人,共有产权的标的物为某一项资产,该项资产不可分割,但产权属于两个或两个以上权利人持有,对其中的某类权利人设定有固有的限制。
  本文以北京试点的房产共有产权为例,来探讨一下共有产权的会计处理。
  共有产权住房的定义
  共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
  根据北京市《共有产权管理办法》的规定,产权一方为代表国家行使权利的企业(代持机构),一方为符合购买条件的居民(自然人)。对于房产的使用和转让也明确了相关限制类条件,对于出租的租金收益,将按照产权比例进行分享;如果符合出售的条件,受让人也需要具备购买共有产权房的身份条件,出售部分产权后,其共有产权房的性质不变,国家和自然人所占房产的权利比例不变,同时代表国家行使权利的共有产权一方可以行使优先购买权。
  共有产权房的基本会计属性
  对于代持机构来说,其代持的共有产权房的产权,符合资产的定义和属性,属于资产性质。但和企业的一般资产存在显著区别,一是资产受限,作为代持机构,不享有共有产权的处分权;二是资产的收益受限,资产的收益权只有在房产出租时才会产生租金收益,在共有产权自然人自住时,不产生收益,因而是一类特殊的资产。
  共有产权的初始计量
  因为共有产权的份额是按照购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定,即低于同地段、同品质普通商品住房价格的差价部分为政府产权,其余则为购房人产权。初始计量应按照取得的成本,政府取得共有产权的成本应该视同为差价部分,该差价部分可以认为是政府在建设共有产权房的初始阶段,以低于完全竞争市场价格(公允价值)招标建设所应享有的权益。因而代持机构取得共有产权时,一方面增加资产,同时增加权益。
  共有产权房,其实质要义是共有产权的房地产,既有房,也有地。因而在计量和列报时应将房和地分列为不同的项目。其中地产可以参照同类地段的楼面地价计量和列报,房产价值应该在共有产权份额总金额的基础上扣除地产价值计量和列报。
  共有产权的后续计量
  1.剩余产权的回购。
  当从共有产权自然人方回购产权时,付出货币资产,获得房产的剩余产权,该交易属于资产类别变动,不涉及债务和权益的调整,也不涉及损益。此时在房地之间的价值分割可以采用估值方法,即参照同类地段、同类品质的房地产开发楼面地价,采用折余的方式计算剩余年限的地产价值,倒推出房产的价值。也可以按照原拥有产权份额的房地价值比例对新购入剩余产权的房地价值进行分割后计量列报。
  2.共有产权出租。
  当共有产权房出租、按产权比例获取租金收益时,资产和权益增加。
  3.共有产权自然人方发生变动
  当共有产权自然人发生变动时,不涉及代持机构产权的调整,仅需在明细帐簿中对共有产权另一方产权人的变动进行登记。
  4.房产折旧及地产在剩余使用期限内摊销
  房产应按照经济使用年限采用年限法计提折旧,地产也应该在剩余使用期内平均摊销。至于在产权另一方(自然人)自住期间不产生收益的问题,实质上计提折旧和土地使用权的摊销可以理解为国有权益的减少,是基于对社会保障的一种付出。
  共有产权房的处置
  任何资产都有其寿命周期,共有产权房使用不再经济时,就涉及处置问题。因为房产是所有权,而土地是使用权,此时处置时因房产已经失去其居住的价值,因而实质上是对于土地剩余使用期限的一种转让,在决策机构决定处置时,应将共有产权房的剩余价值转入“清理”,待处置完成后将处置盈余转入“营业外收入”项下。此时,代持机构完成了整个代持过程。
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