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房地产销售,是否按建造合同确认收入?

房地产销售,是否按建造合同确认收入?

2018年6月6日
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【摘要】:
:税务师教材中收入那一章关于房地产销售有这样一条规定:如房地产经营商事先与买方签订合同且不可撤销,并按合同要求开发房地产的,应作为建造合同,根据《企业会计准则第15号——建造合同》的规定确认收入。收入准则是很框架 性的东西,没有关于这方面的规定,想请您帮我们找一下相关的法律条文。还有2018年适用新的收入准则,是否仍然能按建造合同确认收入呢?

 

问题:税务师教材中收入那一章关于房地产销售有这样一条规定:如房地产经营商事先与买方签订合同且不可撤销,并按合同要求开发房地产的,应作为建造合同,根据《企业会计准则第15号——建造合同》的规定确认收入。收入准则是很框架 性的东西,没有关于这方面的规定,想请您帮我们找一下相关的法律条文。还有2018年适用新的收入准则,是否仍然能按建造合同确认收入呢?

答:关于房地产开发企业销售收入确认问题。《财政部关于对“企业会计制度”有关问题的复函 》(财会便[2002]53号》第四条明确了,我们认为,《企业会计制度》中已作出规定,即在没有建造合同的情况下,房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定,应满足商品销售收入确认的四项条件,在未满足四个条件的情况下,不得确认为收入。

《企业会计准则第15号——建造合同(2006)》第二条规定, 建造合同,是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。

《企业会计准则第3号——投资性房地产(2006)》第五条规定, 下列各项适用其他相关会计准则:

 (一)企业代建的房地产,适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号) 第五条规定, 当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:  

   (一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;

   (二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务;  

   (三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;

   (四)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;

   (五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

   在合同开始日即满足前款条件的合同,企业在后续期间无需对其进行重新评估,除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。合同开始日通常是指合同生效日。

依据上述规定,房地产销售不适用建造合同规定。施工企业和企业代建的房地产,适用建造合同规定。

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