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什么时点确认收入,应如何缴税及开具发票?

什么时点确认收入,应如何缴税及开具发票?

2018年6月6日
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【摘要】:
因政府对房地产销售限价政策,我司有部分项目销售单价超过当地政符允许的最高销售价格。如我司销售价格为1.5万元/方,政符限价为1万元/方。因此,我司与客户按1万元/方签订一份《销售合同》,超价部分0.5万/方与业主签订《委托装修合同》,两份合同都是分期收款,实际交楼时会全部收齐房款和装修款。请问对于上述两份合同,在会计上应在什么时点确认收入,应如何缴税及开具发票?

2、合同内容详见附件

《委

 

问题:因政府对房地产销售限价政策,我司有部分项目销售单价超过当地政符允许的最高销售价格。如我司销售价格为1.5万元/方,政符限价为1万元/方。因此,我司与客户按1万元/方签订一份《销售合同》,超价部分0.5万/方与业主签订《委托装修合同》,两份合同都是分期收款,实际交楼时会全部收齐房款和装修款。请问对于上述两份合同,在会计上应在什么时点确认收入,应如何缴税及开具发票?  

2、合同内容详见附件

《委托装修合同》收取的款项是按房款交税还是按装修收入交税?在收到分期款时确认收入还是待装修完毕交楼时确认收入?

答:《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第三十七条规定,销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。  

   价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:

   (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

   (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

据此,企业销售限价房,无论如何签订合同和结算,应按向购买方取得的全部价款和价外费用,按“销售不动产”计缴增值税、土地增值税、印花税、企业所得税,并开具发票。

 《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)第五条规定,当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:  

   (一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;

   (二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务;  

   (三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;

   (四)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;

   (五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

   据此,企业采取分期收款方式,若同时满足上述条件时,应在交楼时确认收入 。

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