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租房涉及的增值税和所得税处理
一、不动产经营租赁，增值税税率
Ø一般纳税人提供不动产经营租赁服务：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。自2019年4月1日开始，增值税税率调整为9%。
Ø小规模提供不动产经营租赁服务：
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
Ø其他个人出租其取得的不动产（不含住房）：
其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
Ø个人出租住房：
个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
二、其他个人一次性收取租金，免征增值税规定
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，自2019年1月1日起，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
三、单位或是个人提供不动产经营租赁服务，增值税纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
若纳税人提前一次性收取租金或是先开具发票的，应按照收取的租金或是先开具的发票金额一次性全额缴纳增值税。
四、单位提供不动产经营租赁服务，出租方企业所得税处理
根据企业所得税法实施条例规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
故，单位提供不动产租赁服务，不论先收取租金或是先开具发票的，均应按租赁合同约定的租金所属期分期确认收入。
五、单位接受不动产经营租赁服务，承租方所得税税前扣除处理
根据企业所得税法实施条例规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
故，单位接受不动产租赁服务，不论先支付租金或是先取得房租发票的，均应按租赁合同约定的租金所属期分期确认成本费用，并应在次年汇算清缴前取得房租发票。
作者：东审财税专家 解敏
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