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是否转入投资性房地产？需预缴增值税？ 抵扣进项？
问题： A公司是一个小规模的投资公司，有房地产开发的资质。现在A公司取得一块商业用地的土地使用权50年，2017年施工，和施工方签订的是甲供工程合同，现已经竣工。房子主要通过租赁的方式对外经营，租赁期限20年，应该是合同法规定的最高期限，现在客户一次性支付了20年的租金。
1、该房子是否应该转入投资性房地产，折旧按月摊销；
2、该部分租金该如何确认收入，是否按照租金均匀分摊确认收入；
3、预收的租金如何缴纳增值税，是否需要预缴增值税；
4、客户按月确认收入的话一个月的收入差不多有700多万，是否就需要转为一般纳税人按照11%不动产经营租赁缴纳增值税，但是之前项目开发的时候是小规模纳税人取得的发票都没有认证，没有进项抵扣，对企业来说是否有其他的方法。
5、取得的承包方开具的3%（承包合同为甲供工程，对方按照简易征收交税）的简易征收的工程款发票是否可以抵扣进项。
答：1、《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，
第三条 本准则规范下列投资性房地产：
（三）已出租的建筑物。
第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。
据此，房地产投资公司将开发产品用于出租，不属于存货，应计入“投资性房地产”核算，若采用成本模式计量的建筑物，应当按月计提折旧。
2、《企业会计准则第21号——租赁（2006）》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）明确了， 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
依据上述规定，租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
3、《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号 ）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
据此，企业取得预收的房屋租金，按“不动产租赁服务”11%计缴增值税，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
4、《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）规定，
一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。
二、上述增值税扣税凭证按照现行规定无法办理认证或者稽核比对的，按照以下规定处理：
（一）购买方纳税人取得的增值税专用发票，按照《国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第73号）规定的程序，由销售方纳税人开具红字增值税专用发票后重新开具蓝字增值税专用发票。
购买方纳税人按照国家税务总局公告2014年第73号规定填开《开具红字增值税专用发票信息表》或《开具红字货物运输业增值税专用发票信息表》时，选择“所购货物或劳务、服务不属于增值税扣税项目范围”或“所购服务不属于增值税扣税项目范围”。
（二）纳税人取得的海关进口增值税专用缴款书，按照《国家税务总局关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2011年第50号）规定的程序，经国家税务总局稽核比对相符后抵扣进项税额。
据此，小规模纳税人至认定为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定为一般纳税人后抵扣进项税额。不符合上述条件，不予抵扣进项税额。
5、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第二十五条规定，下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
据此，企业取得工程简易征收的增值税专用发票，其进项税额准予从销项税额中抵扣。
财税咨询专家
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