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代建房产是否涉税 ？托管收入抽成又涉及哪些税？
问题 ：1、母公司为投资管理公司，母公司无生产经营业务，有一块土地，产权人为母公司，拟建造一商场，母公司的全资子公司为房地产开发企业，此商场的土地成本及房屋建造成本均在房地产开发公司（子公司）进行核算，房地产开发公司的资金由母公司投入，记在“其他应付款”，商城建成后以房地产公司名义对外出租，由子公司交税，两年后，房地产公司又按账面价值将商城转给母公司，冲减“其他应付款”，请问商城在建造转移过程中母子公司是否涉税，适用税法是什么？
2、上述商城转入母公司后对外出租涉及哪些税？要是对外物业托管，按托管公司收入抽成又涉及哪些税？
答：1、【国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》】（国税函发[1995]156号）规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）明确了，这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，……. 按照销售不动产缴纳增值税。
依据上述规定 ，母公司出地出资金由子公司建商城，子公司以自建的名义办理工程结算，并按账面价值将商城转给母公司。此行为即不属于“合作建房”也不属于“委托建房”， 子公司应按“销售不动产——转让建筑物永久使用权”计缴增值税、企业所得税 。母公司按购入固定资产处理。
2、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条（九）规定，不动产经营租赁服务。
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
据此，母公司出租不动产 ，按“租赁服务”11%或5%计缴增值税，以及印花税、企业所得税。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）规定，企业管理服务，是指提供…… 、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
依据上述规定，托管公司取得的管理费收入，应按“商务辅助服务——企业管理服务”计缴增值税、企业所得税。对以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，不征收增值税。
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