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收到拆迁补偿款，租赁费返还，如何开具发票？
问题：我公司厂房是2006年度因政府招商引资时签订的长期租赁合同，土地使用权属政府，但当时签订长租合同时，政府委托另一公司与我公司签订了《建设用地使用权租赁协议》租赁期为47年，租赁费用当年一次性结清了，十一年来我公司一直缴纳房产税和土地使用税。另外，地上物：苗木、房屋及用电等一切设施均由我公司建设，现又因政府项目要拆迁，需要提前解除租赁协议，请资深专家及老师帮忙分析下，我公司该如何维护自身利益？另外还有两个问题：1、协议提前解除，剩余年份的租赁费该返还给我公司，对方公司要求我公司出具发票，这个是否合理，如果必须要我公司提供发票才能收款，我公司该开什么票给对方，如收到款我公司该如何记账？
2、如收到拆迁补偿款，我公司该如何开具发票，税率是否按照营改增之前的5%来开，发票开什么名称，有没有特别要求？拆迁补偿款该如何记账，有没有专项应付款的说法，或者如何记收入又或者还有什么能替我公司想到其他问题？
答：1、租赁费返还。《河北省国家税务局关于增值税若干问题的公告》（河北省国家税务局公告2011年第7号）规定，销货方发生增值税应税货物或应税劳务的行为后，因销售方违约而支付给购货方的赔偿金不属于价外费用，不征收增值税。
《营业税暂行条例实施细则》第十九条（一）规定，支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
依据上述规定，承租方未提供应税行为，取得的租赁费返还款或赔偿金，不征收增值税，应开具收款凭证并计入“营业外收入”核算。
2、 拆迁补偿费。《北京市地方税务局关于农村集体土地拆迁补偿费有关税收问题的通知》（京地税营[2007]488号）规定，部分单位与村集体（村委会）签订集体土地租赁协议，租用集体土地并自行兴建了厂房或其他建筑物用于经营。在拆迁过程中，租用土地的单位取得的拆迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销售不动产”税目照章征收营业税，而对于停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业税征收范围，不征收营业税。
但对于上述各类补偿款的具体款项应在拆迁协议中予以明确，且被拆迁单位在财务处理上应分别核算，否则应并入建筑物补偿款，一并征收营业税。
据此，租用土地的单位取得的拆迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销售不动产”5%计缴增值税并开具发票。而对拆迁协议分别注明的停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等，不征收增值税，应开具收款凭证。对取得非政府拆迁补偿费 ，应计入“营业外收入”核算，并计缴企业所得税。
财税咨询专家
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