您好，欢迎来到北京东审会计师事务所！北京 上海 深圳 杭州 南京 苏州......
从租申报的涉税？开票？
问题 ：我公司于2016年3月建成投入使用一栋办公楼，并于2016年6月取得不动产证，现将该办公司楼的一层出租给另一家公司使用，租期是2017年9月至2018年12月，租金按季度预收，现请问我公司开增值税发票可按分次收到的租金开吗？是按11%的税率还是按5%的简易税率开票？从租房产税申报可否按分次收到的租金当月申报？2017年11月申报下半年的按从价计征的房产税时怎么扣除之前已按从租申报的房产税？
答：1、发票开具时间。《发票管理办法》第十九条规定， 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
依据上述规定，租金按季度预收，可以开具发票。若先开发票，应先纳税。
2、适用税率。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，
第二条第二款取得的不动产，包括以直接购买、…… 、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
第三条（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
据此，一般纳税人出租其2016年4月30日前自建的不动产，可按5% 计缴增值税 。
3、 关于按租金收入房产税的申报缴纳期限问题《成都市地方税务局关于房地产税收征收管理若干问题的通知》（成地税发[1997]81号）明确了，…….对按租金收入计征房产税的具体申报缴纳期限可由各区（市）、县地税局及市局各分局自行确定。
《厦门市地方税务局关于调整房产税及城镇土地使用税纳税申报期限的公告》（厦门市地方税务局公告2016年第3号）规定，依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳，申报期限为次月的1日-15日。
《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）明确了，对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发[2003]89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。
依据上述规定，分次收到的租金的，房产税申报期限可为次月15日前申报缴纳 。
4、《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》 （地税发[2009]120号）规定，纳税人的房屋部分出租、部分自用的，应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值，按以下公式计算确定：自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积/（自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积）×房产原值
据此，首先应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税，其次扣除已交部分，剩余的部分是应补缴税款。
财税咨询专家
本网站归东审版权所有