您好，欢迎来到北京东审会计师事务所！北京 上海 深圳 杭州 南京 苏州......
厂房、土地投资，涉及哪些税种？
问题:因公司搬迁导致土地、厂房闲置，公司为盘活资产，拟将该厂房、土地作为出资与另一家公司合伙投资设立一家有限责任公司，销售、维修大型货运车辆，与现有的业务不存在竞争关系。
1、厂房、土地账面摊余价值大约800万元，评估值大约1300万元，投资合同约定，我公司拟用厂房、土地投资，按评估值1300万元做价，占注册资本的45%，请问，我公司投资成本如何确定？评估值与账面摊余价值之间的差额是否纳税？涉及哪些税种？相关的政策依据是什么？
2、假设投资公司运作2年后，公司出让股权，涉及哪些税种？相关的政策依据是什么？
答：1、投资成本。《企业所得税法实施条例》第七十一条第三款规定， 投资资产按照以下方法确定成本：
（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。
据此，企业企业以房地产投资，投资资产成本，以该资产的公允价值1300万元和支付的相关税费为成本。
涉税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36号）规定，
第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
……
第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条（八） 2.规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》 （财税〔2018〕57号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换， ……，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
依据上述规定，企业以房地产投资，应缴纳增值税、土地增值税、印花税和企业所得是税。若属于2016年4月30日前取得的房地产，可按5%的征收率和差额计缴增值税 。
2、转让股权。《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
《企业所得税法实施条例》第十六条规定，企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
依据上述规定，以转让股权名义转让房地产行为，应计缴土地增值税和企业所得税。
财税咨询专家
本网站归东审版权所有