目前，受新冠肺炎疫情影响，多地政府出台管控政策，封闭小区、暂时关闭营业场所、办公大楼等导致房屋空置，承租人对租赁房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨碍，如果继续按原租赁合同履行，则导致承租人负担过重，压力过大，因此部分承租人纷纷要求减免租金。本文根据租赁房屋的不同用途，将租赁房屋分为民用和商用两大类型，分别进行介绍。

　　一、民用类型

　　民用类型的房屋以承租人自住为主。由于承租人支付租金是为了获得租赁房屋的使用权和居住权，但部分地方政府采取的限制外来人员流动的疫情防控措施以及部分住宅小区采取的禁止外地租户进入的防控措施，使承租人在一定时期内无法继续使用租赁房屋，客观上造成该类租赁合同目的无法实现，如果要求承租人继续按原合同支付该时段租金，必将显失公平，此时承租人可依据不可抗力主张减免部分租金。但如果当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋，只是对其出入进行必要的限制和检查，并未影响到房屋居住功能的实现，则承租人无权主张减免租金。

　　二、商用类型

　　商用类型的房屋主要以经营为目的，包括写字楼等办公场所，餐厅、影院、游乐场、商场等商业场所以及工厂、车间等生产场所。对于商用类型的租赁合同，需根据具体情况进行分析。比如，对于以写字楼为主要办公场所的企业来说，政府出台推迟复工的政策，使企业无法组织员工到岗工作，该情形下企业作为承租人有权依据公平原则主张减免延长复工期间的相应租金。对于餐厅、影院等应政府要求关停的人员密集场所，承租人在停业期间除承担房租等成本，还需要承担原材料、产品的成本亏损，导致承租人的租赁合同目的在停业期间无法实现，承租人有权依据不可抗力主张减免停业期间的相应租金。对于工厂、车间等类型的租赁合同，需要区分具体情形。比如，北京要求在2020年2月9日24时前，本市行政区域内疫情防控必需(药品、防护用品以及医疗器械生产、运输、销售等行业)、保障城市运行必需(供水、供电、油气、通讯、市政、市内公共交通等行业)、群众生活必需(超市卖场、食品生产和供应、物流配送、物业等行业)、重点项目建设施工以及其他涉及重要国计民生的相关企业应当安排职工正常到单位上班。对于该类企业，无论其是否开展经营活动，均不得依据不可抗力主张减免租金。

　　承租人要求减免房租主要是依据《合同法》第117条不可抗力条款和《合同法司法解释(二)》第26条情势变更条款。《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 《合同法司法解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　此外，北京出台了针对中小微企业的减免租金政策，北京市人民政府国有资产监督管理委员会于2月8日发布的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知 》规定，中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，包括开办便民设施、超市、药店、养老、教育培训、工业仓储等，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金。中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的，减收2月份租金的50%。

　　对于疫情期间的房屋租赁问题，我们建议合同双方首先查阅合同，看合同条款中是否有相关约定。2003年非典过后许多租赁合同会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的条款，合同中存在相关约定的，应依照合同约定履行。

　　其次，承租人可以依据“不可抗力”和“情势变更”向出租人提出酌情减免房租的申请，与出租人协商达成租金减免的相关书面协议。若协商不成，承租人应当先按照合同约定履行支付租金义务，再向人民法院或仲裁机构申请予以裁定是否变更或解除合同。目前司法实践中对情势变更的认定，法院具有较大的裁量权，需要结合疫情对实际生活和经营产生的影响来认定。承租人应及时与出租人进行协商，不可擅自减少租金，否则构成违约，可能要承担相应的违约责任。