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现房销售中，客户交纳的认购金和部分房款是否需要预缴增值税和土地增值税？
发布时间：
2026-03-10 00:00
来源：
问题：我公司现房销售，客户交纳认购金和部分房款，签认购协议，未网签，未交房，这种情况需要按3%预缴增值税吗？土增税是否也要预缴？
答：
增值税：
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
土地增值税：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
第十六条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
实务中：
未签约、可退还、无担保性质：通常不视为预缴所称“预收款”，不预缴增值税。
已签约并承担定金性质（具有担保效力）：可视为“预收款”，在收到时按3%预征率预缴增值税，并于次月申报期办理预缴申报。
同样在土地增值税预缴政策也无明确统一的文件规定，需要根据合同、认购款的性质进行判断，而且各地给出的相关答复不一：
例如，
河南税务局给出的答复：房地产开发企业收到购房人的定金，视同收到预收款；收到的会员费或意向金，不视同收到预收款，不需要预缴增值税。目前没有明确文件对会员费、诚意金是否需要预缴土地增值税作出规定。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关咨询确认。
河北省税务局给出的答复：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(八)》规定：七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);
(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
据此，具体执行口径建议与当地税务机关进行沟通确认。
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