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疫情影响下能否解除合同，教你如何正确维权
发布时间：
2020-02-18 01:00
来源：
以案说法——疫情影响下能否解除合同
一、案情介绍
某甲与某公寓中介公司(以下简称“中介公司”)于2018年11月签订《财产委托管理服务合同》(以下简称“《合同》”)，约定某甲将自己位于北京的一套房屋委托给中介公司，由中介公司代理某甲运营及出租房屋，委托代理期限5年，自2018年11月至2023年11月。《合同》第八条第一款约定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。”2020年2月，受新冠肺炎疫情影响，中介公司向某甲主张依据《合同》第八条第一款解除合同，某甲提出异议，双方产生争议。
二、案情分析
1、中介公司能否依据《合同》第八条第一款主张解除合同?
答：不能。《合同法》第117条第二款规定，不可抗力主要指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。虽然新冠肺炎疫情满足不可抗力“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的三个要素，其性质可以被认定为不可抗力，但是，如果要在上述案件中将不可抗力作为合同解除事由，需满足“新冠肺炎疫情使《合同》无法继续履行”这一客观条件。虽然受新冠肺炎疫情影响，返京的租户较少，可能导致某甲的房屋目前无法出租，使中介公司利益受损。但在疫情结束后中介公司仍可将某甲的房屋进行出租，赚取租金。因此，新冠肺炎疫情并不会影响《合同》的继续履行，某公寓主张《合同》无法继续履行没有依据，房屋闲置与合同无法继续履行没有因果关系，中介公司不能依据《合同》第八条第一款主张解除合同。
2、若中介公司与某甲解除合同，某甲应如何维权?
答：因疫情不会导致《合同》无法继续履行，中介公司不能依据《合同》第八条第一款的约定解除合同。若中介公司以此为依据要求某甲与其解除合同，则中介公司构成违约，应根据《合同》第九条的约定，向某甲支付两个月违约金，且某甲有权要求中介公司就上述违约行为造成的损失向其承担赔偿责任。
3、若在疫情期间某甲的房屋因疫情而无法出租，中介公司无法赚取租金，能否向某甲主张减免租金?
答：若疫情期间因政府管控导致无法房屋出租或正常使用，中介公司可以根据公平原则，与某甲协商减免严格管控期间的部分租金。
三、总结
虽然新冠肺炎疫情满足不可抗力的三要素条件，从性质上可以认定为不可抗力，但将其作为法定的免责事由或合同解除事由，还需根据案件的具体情况进行分析，疫情期间“不可抗力”不是万能挡箭牌，最主要的是在情况发生变化后及时与对方当事人进行协商，让双方损失降到最低。
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